珠海团购|周围楼面价全高于2万楼面价15万的是


发布时间: 2019-09-10

  我加了很多群,无意中发现两段讨论该团购的片段,来自第三方的看法和验证,是最真实的声音。

  判断一个楼盘的房价变化,要从多个纬度来分析,这是一个科学的技术活儿,并不简单。

  比如珠海这个团购,有时候我们内部也在讨论一个线买了郑州高铁区或武汉汉阳滨江,再过10年,哪个回报率更好?

  2016年10月份我们组织西安重庆团购,2017年初我们组织海口绍兴团购,都是在上涨前夜组织的,但事实上,那叫卖的艰难啊,重庆保利在2017年没收我们52万定金时的时候,一定在纳闷,房价涨了这么多了,你们当初为啥定了没要呢?

  因为行情未来时,大家都不愿意相信,也不敢相信,毕竟这一出手就是几百万,可不是小数目。

  没赶上第一波团购房源的也不用急,这不,第二波房源来了,虽然价格会略有上调,但依然还在推荐范围之内,性价比以及预期依然很好。

  关注,并不是说要买,因为,没有几个城市敢这么做,北京上海深圳广州没问题,这是大城市,有人口基数和购买需求,不怕。

  但是,全国也只有一个另类城市,在过去的两年时间里,从1年社保要求提高到5年社保。

  但是,全国也只有一个另类城市,在过去的两年时间里,从1年社保要求提高到5年社保。

  今年年初,珠海调整限购政策,斗门和金湾只要求1年社保,而且加大了人才落户的力度,让限购形同虚设。

  珠海处在一个城市政策周期的一个冰点转热点的拐点,这是你必须要非常清楚的,这也是我们必要马上关注珠海的原因。

  因为,中国的房地产市场,都是政策市,而,政策上升的起始拐点,很可能就是入场最佳时间点。

  为什么我们在珠海西部片区5年社保改1年的时候,火速的赶往珠海进行实地考察?

  1、珠海是广东最宜居的城市,珠海是承接海南旅居最好的城市,珠海是可以兼具旅居和城市的城市,珠海是北方人过冬、养老、康养的城市非常好的选择。

  2、珠海房价不是170万人珠海人决定的,也不是广东人决定的,它是全中国的需求决定的。

  1、珠海是广东最宜居的城市,珠海是承接海南旅居最好的城市,珠海是可以兼具旅居和城市的城市,珠海是北方人过冬、养老、康养的城市非常好的选择。

  2、珠海房价不是170万人珠海人决定的,也不是广东人决定的,它是全中国的需求决定的。

  所以,当购房门槛降低之后,量变就会起来,量变一定产生质变,这是大家必须要清楚的第二点,也是我们要说明的珠海房价的第二个背后逻辑。

  1、拥有海滨资源,与附近4年前就卖到4万/平的格力海岸等楼盘一脉相承,片区住户比较纯粹,不是刚需之地。

  2、区域全新高端规划,因为是政府填海造城的区域,所以没有城中村,没有工厂,可以在一张白纸上全新规划、现代化规划,这是其它区域都不具备的优势。

  3、区域导入的产业是高新产业,高科技、芯片等,高新产业带来的是高收入人口,这是未来的接盘实力。

  1、拥有海滨资源,与附近4年前就卖到4万/平的格力海岸等楼盘一脉相承,片区住户比较纯粹,不是刚需之地。

  2、区域全新高端规划,因为是政府填海造城的区域,所以没有城中村,没有工厂,可以在一张白纸上全新规划、现代化规划,这是其它区域都不具备的优势。

  3、区域导入的产业是高新产业,高科技、六合特马开芯片等,高新产业带来的是高收入人口,这是未来的接盘实力。

  如图,我们看到,项目周边就是ABB国家机器人、中以加速器等产业园,项目不远处就是YY、魅族、罗西尼等知名品牌和企业。

  如果不信,我们用一张规划图和路网图就可以看出,不可能再有新的地方可以这么规划。

  周边所有地块楼面价,最贵的29000元/平,普遍都是在20000元/平。

  而如今的珠海还处在5年社保把市场砸死的尾端行情中,市场尚未启动,所以,地价贵的统统都在观望硬挺,地价便宜的漏就出现了。

  就是图中楼面价最便宜的龙湖的地块,楼面价15000元/平,相比楼面价28000以上的雅居乐和格力,龙湖的底气更足,自由空间更大。

  团购逻辑就是,在周边一圈正常售价30000元/以上的包围中,这儿目前售价均价24000元/平,是个市场的漏。

  团购逻辑就是,在周边一圈正常售价30000元/以上的包围中,这儿目前售价均价24000元/平,是个市场的漏。

  其实,只是一个洼地法则,还不足以让米宅来组织团购,因为这个空间也太有限了,而且毕竟24000,也不算便宜,相比郑州武汉等城市,我们用24000可以有很多省会核心区的选择。

  深珠通道的珠海端就是项目所在的唐家湾片区的珠海北站,深珠通道的深圳端就是前海。

  2018年6月,深圳市交委出台的《深圳市高快速路网优化及地下快速路布局规划》中提出将实施8大项目,其中之一就是南坪快速路衔接广深沿江高速并西延对接深珠通道。

  桥的深圳端房价12万/平以上,桥的珠海端该多少钱?24000元购入,不说多,4万一平总是可以触手可及吧。

  当然,这个深珠通道的规划目前尚未落地,只是规划,我们也不能全信,买房也不能全看这个规划,但,给了我们很好的预期和想像空间。

  诚然,即使没有这个深珠通道的落地,这个价格也是安全的,在周边地价的合力之下,也是有上涨空间的,这是事实,因为,我们不能完全去赌这个尚未落地的规划。

  项目占地面积为15935.78㎡,总建筑面积为64586.46㎡,地上建筑面积为51096.58㎡,地下室建筑面积13489.88㎡。规划住宅总户数为281户,商业办公为358户,车位为363个。

  楼层数:1-3号楼为18层(58.6米高),4号楼为13层(66.85米高),5-8号楼号楼为11层(37.85米高),地下停车场一层。

  项目占地面积为15935.78㎡,总建筑面积为64586.46㎡,地上建筑面积为51096.58㎡,地下室建筑面积13489.88㎡。规划住宅总户数为281户,商业办公为358户,车位为363个。

  楼层数:1-3号楼为18层(58.6米高),4号楼为13层(66.85米高),5-8号楼号楼为11层(37.85米高),地下停车场一层。

  2、珠海房价是全国人民决定的,政策拐点为全国市场打开了窗口,目前是市场尚未启动的窗口期。

  3、地价决定房价,团购项目旁边地价最贵的29000元/平,普遍都是20000元/平,正常保本售价是30000元/平,贵的要40000元/平,该团购项目是捡了楼面价只有15000元/平的漏,目前均价24000元/平。

  4、区域有强势产业导入,导入的全是高新技术产业园区,如ABB、机器人、以色列产业园、YY、魅族等高新产业,区域填海造成,全新规划,高端规划,会成为未来珠海新贵的聚集地,容易形成新的富人区,与旁边不远处已经40000元/平在售的格力海岸滨海片区握手交融。

  5、未来可能落地的深珠通道,会为区域房价再有至少30%以上的提升,不能赌但可预期。

  6、这是一个有现在、有未来的好项目,值得入手,区域地价最便宜的楼盘,错过即无,大概率不会再有地价如此便宜的项目出现了。

  7、项目均价24000元/平,小高层毛坯交付,户型赠送率超高,实际得房率90-100%,这是附送价值。

  8、当这个区域楼面价低的项目卖完之后,片区也就进入楼面价20000+售价30000+的时代,局部机会也就消失了,这也是本次团购的背后逻辑。

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